Eitem ar yr agenda

Ystyried cais i godi 75 o dai, ynghyd â ffyrdd cysylltiedig, mannau agored a gwaith cysylltiedig ar dir yng Nghae Topyn, oddi ar Hen Ffordd Rhuthun, Ffordd Eglwyswen, Dinbych (copi ynghlwm)

 

 

[Datganodd y Cynghorydd Welch gysylltiad personol gan fod Perchennog y cae y mae’r cais yn ymwneud ag o yn ffrind iddo.  Datganodd y Cynghorydd Arwel Roberts gysylltiad personol yn yr eitem hon gan ei fod yn ymwneud â Chapel yr oedd yn pregethu’n aml ynddo.

 

Roedd cais wedi ei gyflwyno i godi 75 o dai, ynghyd â ffyrdd cysylltiedig, mannau agored a gwaith cysylltiedig ar dir yng Nghae Topyn, oddi ar Hen Ffordd Rhuthun, Ffordd Eglwyswen, Dinbych.

 

Siaradwyr Cyhoeddus-

 

Dr. H. Watkin (Yn erbyn) – cyfeiriodd at ddogfennau roedd wedi eu hanfon at aelodau ar y diwrnod blaenorol ynglŷn â’i wrthwynebiad i’r datblygiad ac amlygodd feysydd pryder penodol yn ymwneud â mynediad i gerddwyr, mannau agored, priffyrdd a pharcio, llifogydd, ac effeithiau ar y Gymraeg a bioamrywiaeth.

 

Mr. M. Gilbert (O blaid) – pwysleisiodd fod y safle wedi ei ddyrannu ar gyfer datblygiad preswyl yn y CDLl ac felly roedd yn dadlau bod gwrthwynebiadau i’r lleoliad a’r pellter at gyfleusterau yn bwyntiau amherthnasol.  Adroddodd ar y gofynion a gyflwynwyd drwy’r gweithdrefnau ymgeisio ac ymatebodd i faterion a godwyd ynghylch y traffig a gynhyrchwyd a pharcio, llifogydd, bioamrywiaeth ac addysg.

 

Trafodaeth Gyffredinol - Cyflwynodd y Rheolwr Datblygu eitem yn nodi fod y safle'n rhan o ddyraniad tir mwy ar gyfer tai yn y CDLl.  Tynnodd sylw at y diffyg mawr yn nifer y tai a gwblhawyd dros gyfnod y CDLl, gan nodi y byddai’r datblygiad yn darparu 75 o dai ac ystod o anheddau (gydag ychydig mwy na’r isafswm o 10% o dai fforddiadwy), gofod agored a thaliad swm gohiriedig o £31,993. Er mwyn arwain datblygwyr posibl, roedd Briff Datblygu Safle (BDS) wedi cael ei fabwysiadu, ac er nad oedd yn bolisi, roedd y BDS hwn yn cynnig arweiniad ac roedd yn ystyriaeth gynllunio o bwys yn yr achos hwn.  Roedd y prif ystyriaethau cynllunio wedi eu hamlinellu yn yr adroddiad ac roedd y BDS wedi cael ei ystyried hefyd mewn perthynas â chynigion fel rhan o’r broses honno.  Nid oedd unrhyw wrthwynebiadau wedi eu codi gan arbenigwyr a ymgynghorwyd a nhw a darparwyd dogfennau priodol mewn perthynas â’r asesiadau a’r strategaethau perthnasol oedd eu hangen.  Yn olaf, atgoffwyd aelodau fod yr ystyriaethau cynllunio o bwys yn ymwneud ag effaith y cynnig yn hytrach nag egwyddor y datblygiad.

 

Tynnodd y Cynghorydd Mark Young (Aelod Lleol) sylw at y swm sylweddol o waith a wnaed i ddatblygu’r BDS ar gyfer Safleoedd Brookhouse a oedd yn sail ar gyfer penderfynu ar geisiadau cynllunio ar y safle, ac roedd yn credu fod sawl agwedd i’r datblygiad arfaethedig nad oedd yn cydymffurfio â'r gofynion hynny.  Rhannwyd y farn hon gan ei gyd-Gynghorwyr o Ddinbych, Colin Hughes a Gwyneth Kensler a roddodd ychydig o hanes y safle o fewn cyd-destun presennol y cais cynllunio a dyraniad y safleoedd gan yr Arolygiaeth Gynllunio.  Roedd trigolion Dinbych wedi gwrthwynebu’r dyraniad safle yn y CDLl ac nid oedd y cynigion datblygu presennol yn cynrychioli eu lles gorau.  Siaradodd y Cynghorydd David Smith hefyd o blaid y defnydd penodol o BDS wrth ystyried ceisiadau cynllunio ac roedd yn siomedig nad oedd mwy o bwyslais wedi’i roi ar y BDS ar yr achlysur hwn.  Y consensws cyffredinol oedd, o ystyried fod y BDS wedi cael ei deilwra'n benodol ar gyfer Safleoedd Brookhouse, ac er gwaethaf sicrwydd y byddem yn cydymffurfio’n bendant â’r BDS, nid oedd wedi digwydd yn yr achos hwn.  Codwyd cwestiynau hefyd ar y pwynt hwn ynghylch yr asesiad cludiant a mesurau i fynd i’r afael â phryderon ynghylch llifogydd ynghyd â phroblemau draenio.  Mynegwyd pryderon hefyd ynghylch cadernid y gofynion cyfreithiol a gynigiwyd o ystyried bod nifer wedi cael eu herio a’u gwyrdroi yn sgil hynny yn y gorffennol.

 

Dyma oedd ymateb y Swyddogion i bryderon a chwestiynau’r Aelodau:-

 

·         rhoddwyd eglurhad o’r derminoleg ynghylch BDS gan gadarnhau nad oedd yr BDS yn bolisi yn yr ystyr cyfreithiol ond roedd yn arweiniad ac yn ystyriaeth gynllunio o bwys ac yn rhan bwysig o’r asesiad

·         pwysleisiwyd nad oedd y BDS wedi cael ei anwybyddu yn yr achos hwn a nododd y swyddogion yn glir fod polisïau yn y CDLl a gefnogwyd gan arweiniad ac roedd asesiad clir o’r cais wedi ei gynnal gan roi ystyriaeth i’r BDS

·         er eglurder, gofynnwyd i aelodau nodi’r meysydd hynny o’r BDS y credent nad oedd y cais yn cydymffurfio â nhw

·         mewn perthynas â chwestiynau ynghylch addysg a draenio / llifogydd, tynnwyd sylw’r aelodau at y wybodaeth ychwanegol yn y papurau ategol (taflenni glas) a oedd yn rhoi eglurhad ar y materion hynny

·         er y gwerthfawrogwyd fod pryderon ynghylch materion priffyrdd, ystyriwyd fod y data a gynhyrchwyd fel rhan o’r Asesiad Cludiant yn gadarn ac roedd yr effaith ar y rhwydwaith priffyrdd lleol wedi’i nodi yn yr adroddiad – daethpwyd i’r casgliad y gallai’r rhwydwaith briffyrdd bresennol ymdopi â’r lefel hwnnw o draffig ac roedd hyder y gallai ymdopi â’r traffig ychwanegol.

 

Yn ystod y drafodaeth, rhoddodd aelodau ystyriaeth i’r polisïau a’r canllawiau perthnasol, gan gynnwys y BDS a’r ystyriaethau cynllunio o bwys fel yr amlinellwyd yn yr adroddiad.  Yn ychwanegol at y cyfoeth o bryderon a godwyd drwy’r sylwadau a dderbyniwyd, mynegodd yr aelodau eu pryderon ynghylch y datblygiad hefyd –

 

·         Priffyrdd (gan gynnwys mynediad a pharcio) – pryderon ynghylch digonolrwydd yr Asesiad Cludiant a’r dulliau cyfrifo o ystyried fod datblygiadau blaenorol a gymeradwywyd ar y sail hwnnw wedi arwain yn sgil hynny at gynnydd mewn problemau traffig; problemau parcio ar Hen Ffordd Rhuthun; safle’r fynedfa wrth ymyl y Capel a’r angen am leoedd parcio ychwanegol ar amseroedd brid, a phryderon ynghylch llwybrau diogel i’r ysgol

·         Addysg – roedd gofyniad yn y BDS am gyfraniad addysg a mynegwyd pryderon ynghylch y penderfyniad i hepgor y gofyniad hwnnw, yn arbennig o ystyried ffafriaeth rhieni gyda nifer o ysgolion yn hollol llawn, gan gynnwys Ysgol Glan Clwyd, ynghyd â’r straen ar yr isadeiledd ysgolion presennol ar ffurf dosbarthiadau symudol.  Amlygwyd pwysigrwydd yr amgylchedd addysgol i ddisgyblion presennol a darpar ddisgyblion

·         Y Gymraeg – cyflwynwyd mai Dinbych oedd ag un o’r niferoedd uchaf o siaradwyr Cymraeg yn y sir a allai gael ei fygwth gan y datblygiad gan fynd yn groes i strategaethau i gynyddu nifer y siaradwyr Cymraeg yn y sir ac ar draws Cymru

·         Tai fforddiadwy – roedd y datblygwr wedi nodi ei fwriad i ddarparu 8 annedd fel tai fforddiadwy ar y safle a fyddai’n gorfod bod yn destun cytundeb A.106 i’w gyflawni.  Fodd bynnag, nid oedd rhai aelodau wedi eu perswadio y gellid dibynnu ar gytundeb cyfreithiol i sicrhau fod yr anheddau hynny’n cael eu darparu

·         Gofod Agored – roedd galwadau i ddarparu’r dyraniad llawn

·         Draenio (gan gynnwys llifogydd) – teimlwyd y dylid fod wedi delio â’r elfen hon ar y cam cyn ymgeisio fel y nodwyd yn y BDS ac er bod rhywfaint o wybodaeth wedi cael ei darparu ynghylch rheoli llifogydd dŵr wyneb a draenio, nid oedd aelodau’n credu bod digon o fanylion i’w bodloni i'r perwyl hwn, yn enwedig o ystyried nad oedd yr isadeiledd presennol yn ymdopi ac ystyriwyd bod y datblygiad a'r modd arfaethedig o fynd i’r afael â’r mater hwn yn debyg o arwain at lifogydd ychwanegol.  Roedd hefyd rhywfaint o bryder ynghylch lleoliad yr orsaf bwmpio nesaf at y Capel

·         Colli Gwrychoedd – roedd y cynnig yn cynnwys cael gwared ar wrychoedd a gwnaed cyfeiriad yn y BDS at y gwrych presennol a oedd yn ffinio â’r A525 a phob ochr i Hen Ffordd Rhuthun a dylai’r gwrych sefydledig sy’n ffinio â Ffordd Eglwyswen gael ei gynnal gan amlygu eu pwysigrwydd ar gyfer sgrinio gweledol ac fel cynefinoedd ar gyfer bywyd gwyllt lleol

·         Graddfa, Dwysedd a Chymeriad y Datblygiad Tai - pryderon fod y datblygiad yn mynd yn erbyn graddfa a chymeriad yr ardal gyfagos ac yn groes i’r BDS o ran bod cyflawnhad dros ddwysedd is yn yr achos hwn.

 

Rhoddodd Swyddogion yr ymatebion canlynol i’r pryderon a’r cwestiynau hynny:-

 

Priffyrdd (gan gynnwys mynediad a pharcio) -

·         er nad oedd y feddalwedd y gofynnwyd amdani wedi ei defnyddio yn yr Asesiad Cludiant, roedd swyddogion yn fodlon fod y cyfrifiadau a ddarparwyd yn gadarn

·         roedd y canllawiau a nodwyd yng Nghanllaw Cynllunio Atodol y Cyngor ar Barcio wedi cael ei ddiwallu

·         ystyriwyd na fyddai’r datblygiad yn golygu cynnydd sylweddol mewn traffig yn lleoliad cyffordd Hen Ffordd Rhuthun a Ffordd Eglwyswen a byddai’n debyg o gynhyrchu cynnydd o un car y funud ar y briffordd

·         roedd problem bresennol yn gysylltiedig â pharcio ar Hen Ffordd Rhuthun (brig y llethr) ac roedd pob mynedfa i’r ffordd yn cyrraedd safonau gwelededd

·         yn ddelfrydol, byddai 10 safle yn cael eu darparu ar gyfer y Capel a chynigiodd y datblygwr greu lleoedd parcio i’r Capel ar ffurf cilfan gyda 4 lle – gallai rhagor o safleoedd gael eu darparu fel rhan o’r cais ar gyfer datblygu’r safle arall

·         gan ystyried y wybodaeth a gyflwynwyd, nid oedd y Swyddog Priffyrdd yn ystyried bod sail ddigonol dros wrthod y cais ar faterion ac roedd amodau wedi eu hawgrymu i ddelio gyda phwyntiau penodol yn ôl yr angen.

 

Draenio – nid oedd gwrthwynebiadau wedi eu derbyn gan Cyfoeth Naturiol Cymru a Pheiriannydd Draenio Tir y Sir ynghylch y modd arfaethedig o ddelio â draenio dŵr wyneb ac roedd swyddogion yn credu fod digon o wybodaeth wedi ei chyflwyno i ddangos y gellid rheoli dŵr wyneb a dŵr budr yn effeithiol os cyflwynwyd amodau priodol.  Roedd ystyriaeth wedi ei rhoi i’r effaith ar y Capel wrth leoli’r orsaf bwmpio ac roedd wedi ei drafod gydag Iechyd yr Amgylchedd a oedd yn teimlo nad oedd unrhyw broblemau o ran sŵn neu arogl ac felly nid oedd effaith.

 

Archaeoleg – ymgynghorwyd ag Archeolegydd y Sir ac Ymddiriedolaeth Archeolegol Clwyd Powys ac roeddynt wedi dod i’r casgliad mai effaith gyfyngedig fyddai ar y safle.

 

Addysg – o ystyried yr wybodaeth ddiweddaraf a oedd ar gael a’r cyfrifiad o ran nifer y lleoedd ysgol a fyddai’n cael eu cynhyrchu gan y datblygiad newydd, credai swyddogion Addysg fod gallu digonol yn yr ysgolion cynradd ac uwchradd agosaf ac felly ni fyddai angen cyfraniad ariannol – o ran yr isadeiledd cymunedol, roedd yn rhaid i gyfraniadau fod yn rhesymol ac wedi eu cysylltu â’r datblygiad.

 

Tai Fforddiadwy – nododd swyddogion fod y defnydd o gytundebau A.106 yn arfer safonol i sicrhau bod datblygwyr yn cael eu dal i gyfrif ac nid oedd yn sail cadarn i wrthod y cais.

 

Yn sgil y pryderon a godwyd ynghylch y datblygiad, cynigiodd y Cynghorydd Mark Young, wedi’i eilio gan y Cynghorydd Merfyn Parry, y dylid gwrthod y cais, a chanolbwyntiodd trafodaeth bellach ar y sail cynllunio penodol dros wrthod.  Nododd Swyddogion, pe bai’r cais yn cael ei wrthod, yn groes i argymhelliad y swyddogion, byddai adroddiad yn cael ei gyflwyno i gyfarfod nesaf y pwyllgor yn unol â'r arfer er mwyn i swyddogion ymateb i'r materion a godwyd a rhoi cyngor pellach ynglŷn â pha mor briodol oedd y sail cynllunio dros wrthod.

 

Cynnig – Cynigiodd y Cynghorydd Mark Young, ac eiliodd y Cynghorydd Merfyn Parry, y dylid gwrthod y cais, yn groes i argymhelliad y swyddog ar sail yr effaith annerbyniol ar y Gymraeg; effaith ar ddiogelwch traffig a llwybrau diogel i’r ysgol; gwybodaeth annigonol wedi’i chyflwyno ynghylch draeniad a phryderon ynghylch llifogydd; diffyg cyfraniadau ariannol tuag at addysg yn arwain at effeithiau negyddol ar addysg; diffyg darpariaeth mannau agored digonol ar y safle; colli gwrychoedd; graddfa, dwysedd a chymeriad y datblygiad tai, ac effaith niweidiol ar yr eglwys gyfagos oherwydd yr orsaf bwmpio arfaethedig.

 

PLEIDLAIS:

CYMERADWYO - 1

GWRTHOD - 24

YMATAL - 0

 

PENDERFYNWYD y dylid GWRTHOD rhoi caniatâd, yn groes i argymhelliad y swyddogion ar sail yr effaith annerbyniol ar y Gymraeg; effaith ar ddiogelwch traffig a llwybrau diogel i’r ysgol; gwybodaeth annigonol wedi’i chyflwyno ynghylch draeniad a phryderon ynghylch llifogydd; diffyg cyfraniadau ariannol tuag at addysg yn arwain at effeithiau negyddol ar addysg; diffyg darpariaeth mannau agored digonol ar y safle; colli gwrychoedd; graddfa, dwysedd a chymeriad y datblygiad tai, ac effaith niweidiol ar yr eglwys gyfagos oherwydd yr orsaf bwmpio arfaethedig.

 

Ar y pwynt hwn (11.30 a.m.) cafwyd egwyl ar gyfer lluniaeth.