Eitem ar yr agenda

Ystyried adroddiad gan y Cydlynydd Craffu (copi ynghlwm) sy'n gofyn i'r Pwyllgor, yn seiliedig ar y wybodaeth ysgrifenedig a llafar a ddarperir, adolygu penderfyniad y Cabinet a wnaed ar 22 Medi 2020.

Cafwyd pleidlais: 7 o blaid, 0 yn erbyn, 0 ymatal

 

Y Pwyllgor:

 

Wedi Penderfynu:  i gynnal y penderfyniad a’i argymell i’r Cabinet -

 

(i)           ailymweld â’r penderfyniad o ran y weledigaeth ar gyfer tai cymdeithasol a fforddiadwy yn y dyfodol fel y manylir yn y fframwaith datblygu cenedlaethol newydd drafft ‘Cymru’r Dyfodol – y cynllun cenedlaethol 2040’;

(ii)          felly gohirio’r penderfyniad yn berthnasol i'r safle penodol hwn am 12 mis nes eu bod wedi cytuno ar y fframwaith datblygu cenedlaethol newydd;

(iii)          ystyried y dewisiadau i wneud y tir yn fwy deniadol i landlordiaid cymdeithasol a datblygwyr llai drwy eu rhannu i fyny yn lecynnau/plotiau llai; ac

(iv)        ddim yn creu gorgyflenwad o gartrefi sy'n rhy ddrud yn Ninbych ac sydd ddim yn cwrdd â'r galw lleol

 

 

[Ystyriwyd y mater hwn fel mater brys, a rhoddodd y Cadeirydd rybudd o hyn ar ddechrau’r cyfarfod].

 

Cyflwynodd y Cadeirydd adroddiad (a ddosbarthwyd eisoes) am y cais galw i mewn a gyflwynwyd o ran penderfyniad a wnaed gan y Cabinet ar 22 Medi 2020 o ran ‘Gwaredu tir yn ymyl Ysgol Pendref, Dinbych’.  Roedd y Cabinet wedi penderfynu -

 

·         cymeradwyo gwaredu tir yn ymyl Ysgol Pendref, Dinbych a amlinellir mewn coch ar y cynllun (Atodiad A yr adroddiad) nad oes ei angen ar y Cyngor, ar y farchnad agored ar gyfer datblygiad preswyl, a dirprwyo awdurdod i'r Aelod Arweiniol Cyllid, Perfformiad ac Asedau Strategol i gymeradwyo’r gwerthiant terfynol, a

·         chadarnhau ei fod wedi darllen, deall a chymryd yr Asesiad o’r Effaith ar Les i ystyriaeth (Atodiad B o’r adroddiad) fel rhan o'i benderfyniad.

 

Roedd hysbysiad ‘galw i mewn’ wedi’i gyflwyno gan y Cynghorydd Glenn Swingler, gyda chefnogaeth pedwar cynghorydd arall.  Ar ôl gwahoddiad gan y Cadeirydd, nododd y Cynghorydd Swingler y sail dros alw'r adolygiad o’r penderfyniad fel a ganlyn -

 

1.    Mae'r tir hwn yn enghraifft o ragor o dir sy’n eiddo i’r Cyngor yn cael ei werthu ar gyfer ateb sydyn i lenwi bylchau'r gyllideb.

2.    Mae hyd at 300 o dai yn cael eu hadeiladu yn Ninbych Uchaf ar safle Ysbyty Gogledd Cymru ac nid oes angen rhagor o dai fforddiadwy (gan mwyaf).

3.    Tir fferm yw’r tir ar hyn o bryd. 

Dylem ni fod yn cefnogi rhagor o bobl i mewn i faes ffermio.  Nid ydym yn gwybod eto beth fydd effaith Brexit ar ddiogelu’r cyflenwad bwyd a byddai’n adeg ffôl i waredu’r tir hwn nawr.

4.    Er ei fod yn sôn nad yw’r tir yn addas ar gyfer adeilad newydd ar gyfer Ysgol Pendref, dim ond amser byr iawn yn ôl y cytunodd y Cabinet i Raglen Ysgolion yr 21ain Ganrif newydd a dechrau ymarfer cwmpasu. 

Ydi’r ymarfer hwnnw wedi'i gwblhau eisoes?

5.    Pan fydd tir sy’n eiddo i’r bobl wedi’i werthu i fentrau preifat, nid oes troi’n ôl. 

Sut mae’r Cabinet yn sicr na fydd angen y tir yn y dyfodol?

6.    Siawns na ddylem ni fod yn adeiladu rhagor o dai cymdeithasol?

 

Roedd yr Aelod Arweiniol, y Cynghorydd Julian Thompson-Hill, Rheolwr Rhaglen – Datblygiad Tai a’r Pen Syrfëwr Prisio ac Ystadau yn bresennol.  Eglurodd yr Aelod Arweiniol leoliad y safle yn Ninbych a oedd yn 6.97 erw.  Ymatebodd i’r sail a gyflwynwyd ar gyfer y cais galw i mewn hefyd fel a ganlyn -

 

·         roedd y tir wedi’i gadw yn y Cyfrif Refeniw Tai ac felly byddai unrhyw dderbyniad cyfalaf o’r gwerthiant yn cael ei glustnodi ar gyfer y Cyfrif Refeniw Tai ac ni ellid ei ddefnyddio mewn man arall. 

Roedd gan y Cyfrif Refeniw Tai dair ffynhonnell incwm i gyflawni ei raglen waith ac roedd derbyniadau cyfalaf yn elfen allweddol o hyn.  Roedd rhagdybiaeth am werthu’r tir wedi’i gynnwys yn y cynllun busnes treigl ar gyfer stoc dai 30 mlynedd felly os na ellid sicrhau derbyniad cyfalaf, byddai llai o gyllid ar gael i ddarparu cartrefi rhent cymdeithasol newydd neu i gyflawni gwaith cynnal a chadw ar stoc dai bresennol.

·         o ran niferoedd tai yn y Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) presennol, nid oedd cynhwysiant ar gyfer unrhyw un o’r datblygiadau galluogi ar Safle Ysbyty Gogledd Cymru ar hyn o bryd, ac nid oedd dyraniadau a pholisïau tai fforddiadwy’r cyngor yn gwneud unrhyw ragdybiaethau o ran unrhyw unedau fforddiadwy ar y safle penodol hwnnw. 

Roedd y safle hwn, ymhlith eraill, wedi’i ddyrannu i fynd i’r afael ag anghenion tai yn rhannol ar gyfer pob math o ddeiliadaeth yn Ninbych a byddai’n darparu dwywaith gymaint o unedau fforddiadwy y byddai eu hangen dan delerau’r CDLl.

·         nid oedd y tir yn dir fferm ar ôl cael ei ddyrannu at ddibenion preswyl yn y CDLl yn 2013 yn dilyn yr holl brosesau priodol a’r camau ymgynghori. 

Roedd y tir wedi’i ddatgan fel tir nad oes ei angen at ddibenion ystadau amaethyddol yn 2015 a’i briodoli i mewn i’r Cyfrif Refeniw Tai yn 2016.  Yn dilyn hynny, roedd Brîff Datblygu Safle wedi’i fabwysiadu a’i gymeradwyo’n unfrydol gan y Pwyllgor Cynllunio yn 2017.  Roedd tenant blaenorol y fferm yr oedd y tir ynghlwm wrtho o’r blaen wedi prynu’r rhan fwyaf o’r daliad tir roedd wedi’i rentu o’r blaen ond roedd y tir penodol hwn wedi’i eithrio’n benodol o’r pryniant hwnnw ganddo.

·         eglurwyd protocol gwaredu’r cyngor fel y cafodd ei weithredu yn yr achos hwn a dim ond y Cyfrif Refeniw Tai oedd yn dangos gofyniad am y tir. 

Er mai dim ond yng nghyfarfod diwethaf y Cabinet roedd yr argymhelliad ar safleoedd i fynd ymlaen i Fand B Rhaglen Ysgolion yr 21ain Ganrif wedi’i drafod, roedd yr Adran Addysg wedi bod yn gwbl ymwybodol o’r cynigion ar gyfer y tir hwn ac roeddent wedi dweud na fyddent yn edrych ar y safle penodol hwn at ddibenion addysg ac roeddent yn cefnogi priodoli’r tir i’r Cyfrif Refeniw Tai.

·         o ran tai cymdeithasol, roedd cynllun busnes 30 mlynedd gyda lle i adeiladu 220 o eiddo ychwanegol (170 o fewn oes y Cynllun Corfforaethol presennol). 

Nid oedd digon o le yn y cynllun busnes i’r cyngor a landlordiaid cymdeithasol ddiwallu’r holl anghenion tai cymdeithasol, ac roedd hon yn sefyllfa gyffredin nad oedd yn unigryw i Sir Ddinbych.  Penderfynwyd ar nifer a lleoliad datblygiadau tai ychwanegol yn dilyn dadansoddiad o’r gofrestr tai sengl gan ganiatáu ar gyfer unrhyw gynlluniau sydd ar droed a chyflwr ac addasrwydd stoc tai presennol.  Roedd Dinbych wedi cyfrif am tua 10% o’r angen cyffredinol a dyfarnwyd contract diweddar ar gyfer 22 o gartrefi rhent cymdeithasol ar dir wrth Tan y Sgubor.  Roedd profion sydyn oedd wedi’u cynnal ar y farchnad wedi dangos y byddai 20% o gynhwysiant fforddiadwy yn hyfyw ar y tir a gynigir ar gyfer gwaredu, a fyddai’n mynd i’r afael â rhan o’r angen a nodwyd a hefyd darparu derbyniad cyfalaf i gefnogi’r cynllun busnes ar gyfer adeiladau newydd a chynnal a chadw.  Pwysleisiwyd bod modd gorfodi uchafswm o 10% o dai fforddiadwy a byddai angen sicrhau unrhyw swm uwch na hynny trwy drafodaeth.

 

I grynhoi, ailadroddodd yr Aelod Arweiniol fod y safle yn ddarn o dir ar ei ben ei hun, nad oedd ei angen ar y tenant fferm blaenorol, ac nad oedd ei angen o bwrpas ystadau amaethyddol ac roedd wedi’i briodoli i’r Cyfrif Refeniw Tai a’i ddyrannu at ddibenion preswyl yn y CDLl yn dilyn y drefn briodol.  Roedd Brîff Datblygu Safle wedi’i gymeradwyo gan y Pwyllgor Cynllunio hefyd, ac felly roedd egwyddor datblygiad tai ar y tir wedi’i sefydlu’n dda.  Roedd y cyngor yn hynod o annhebygol o fod â’r cyfalaf i adeiladu cynllun o 100 o gartrefi fel datblygiad ar ei ben ei hun, ond mewn rôl datblygwr, gallai ddefnyddio partneriaid o’r sector cyhoeddus a’r sector preifat a oedd yn arfer gyffredin i’r cyngor ar amryw ddatblygiadau.  Ychwanegodd y Rheolwr Rhaglen – Datblygiad Tai y byddai gwerthu’r safle yn helpu i weithredu’r cynllun datblygu tai ac roedd dull cytbwys wedi’i ddilyn i sicrhau bod yr eiddo a gaiff eu darparu o’r math cywir yn y lle cywir.  Gan ystyried yr adnoddau cyfyngedig sydd ar gael ar gyfer gweithredu cynllun busnes y stoc dai, byddai’r derbyniad cyfalaf o’r safle a’r cartrefi rhent cymdeithasol y byddai’n eu darparu yn mynd tuag at weithredu’r cynllun hwnnw.

 

Gwahoddodd y Cadeirydd aelodau’r Pwyllgor i ofyn cwestiynau cyn gwahodd llofnodwyr y weithdrefn galw i mewn ac unigolion eraill nad oeddent yn aelodau o’r Pwyllgor i wneud yr un fath.  Gofynnwyd cwestiynau am nifer y tai a’r mathau o ddatblygiadau tai sy’n cael eu hadeiladu ar hyn o bryd neu sydd eisoes wedi’u cynllunio ar gyfer Dinbych, yn enwedig o ran tai fforddiadwy a thai rhent cymdeithasol ac anghenion preswylwyr lleol.  Cyfeiriodd y Cynghorydd Rhys Thomas at y fframwaith datblygu cenedlaethol newydd drafft – ‘Cymru’r Dyfodol: y cynllun cenedlaethol 2040’ a goblygiadau ar gyfer datblygiadau tai’r dyfodol a diwallu anghenion o ran tai fforddiadwy a thai cymdeithasol.  Roedd yn awyddus i’r uchelgeisiau hynny gynyddu faint o dai fforddiadwy a thai cymdeithasol a ddarperir ynghyd â'r cyllid i annog darpariaeth i gael ei ddatblygu er budd preswylwyr lleol yn Ninbych, yn enwedig o ystyried anghenion tai penodol yr ardal.

 

Gwnaeth yr Aelod Arweiniol a Rheolwr Rhaglen – Datblygiad Tai ymateb i gwestiynau aelodau a sylwadau fel a ganlyn -

 

·         roedd gwaredu ar y farchnad agored wedi’i argymell gan ystyried gwerth posibl y tir a gellid gwirio’r pris yn annibynnol i sicrhau gwerth gorau

·         roedd ymholiadau wedi dod i law gan landlordiaid cymdeithasol am y datblygiad ac nid oedd unrhyw beth i atal landlordiaid cymdeithasol rhag gwneud cynnig am y safle

·         er mai’r gofyniad presennol ar gyfer cartrefi fforddiadwy oedd 10%, roedd achlysuron lle roedd canran uwch wedi’i gytuno trwy drafodaeth

·         oherwydd bod angen rhoi isadeiledd yn y safle fel priffyrdd, cyfleustodau ac ati, byddai’n fwy cost effeithiol pe bai un datblygwr yn delio ag agor y safle i ddechrau yn hytrach na thorri’r tir i lawr yn blotiau llai – gallai’r datblygwr drosglwyddo blociau llai i landlordiaid cymdeithasol eraill o bosibl

·         nid oedd gan y safle ganiatâd cynllunio amlinellol ond roedd Brîff Datblygu Safle wedi’i gymeradwyo gan y Pwyllgor Cynllunio yn 2017, ac roedd yr adroddiadau i’r Pwyllgor Cynllunio ac yn fwy diweddar i’r Cabinet, wedi annog diddordeb gan ddatblygwyr

·         cadarnhawyd bod modd i unrhyw ddatblygwr gysylltu â’r cyngor ar unrhyw adeg ond er mwyn sicrhau gwerth gorau, y drefn arferol oedd cynnal profion marchnad ar y safle i ddechrau

·         roedd y cynnig ar gyfer tua 20 o gartrefi rhent cymdeithasol ar y safle ac roedd contract wedi’i ddyfarnu’n ddiweddar ar gyfer 22 o gartrefi rhent cymdeithasol pellach ar dir cyfagos yn Nhan y Sgubor, a oedd yn dod i 42 o gartrefi rhent cymdeithasol ychwanegol ar gyfer y ward wedi’u gosod trwy Gyfrif Refeniw Tai y Cyngor

·         byddai awdurdodau lleol yn gallu cael mynediad i grant tai cymdeithasol Llywodraeth Cymru (LlC) o fis Ebrill 2021 ond byddai’r cyllid yn cael ei frigdorri o gyllidebau presennol a byddai’n swm cyfyngedig y byddai Awdurdodau Lleol yn gwneud cais yn erbyn ei gilydd amdano ac mae’n debygol y byddai angen iddynt gyfrannu’n ariannol hefyd. 

Byddai’r gyfradd ymyrraeth o 58% ar gyfer landlordiaid cymdeithasol yn cael ei diogelu ac nid oedd disgwyl i’r swm i awdurdodau lleol fod yn fawr a byddai’n gyfradd ymyrraeth newidiol yn dibynnu ar hyfywedd pob datblygiad unigol – nid oedd unrhyw gyllid newydd wedi’i gyhoeddi gan LlC o ran unrhyw ymrwymiad i gynyddu tai fforddiadwy.  Deallwyd hefyd y byddai cyfeiriadau yn y fframwaith datblygu cenedlaethol newydd at safleoedd datblygu a gaiff eu harwain gan dai fforddiadwy yn berthnasol i ddyraniadau’r dyfodol yn unig, ac nid i’r safle hwn, oherwydd ei fod yn ddyraniad presennol.

·         gan ystyried mai’r bwriad oedd defnyddio’r derbyniad cyfalaf o werthu’r tir i ariannu’r cynllun busnes stoc dai, byddai unrhyw oedi yn lleihau nifer yr eiddo y gellid eu darparu o ganlyniad.

·         byddai’r cynnig o fudd i’r ward trwy ddarparu dwywaith gymaint o gartrefi rhent cymdeithasol ag arfer trwy’r system gynllunio. 

Hyd yn oed os nad oedd eiddo yn y categori fforddiadwy, roeddent yn dal i gynnig manteision i’r ardal o ran masnach, gwariant a swyddi a chyfeiriwyd at y dull yng Ngorllewin y Rhyl lle roedd rhan o’r gweithgarwch adfywio yn cynnwys cymysgedd o ddeiliadaethau.

·         pe na bai gwerthiant y tir yn digwydd byddai 20 o unedau fforddiadwy’n cael eu colli o bosibl, ac o ystyried cymeradwyaeth flaenorol, roedd y cynllun busnes stoc dai wedi cymryd derbyniad cyfalaf ar gyfer ail-fuddsoddi mewn adeiladau newydd a gwaith atgyweirio, a byddai’n cael effaith negyddol ar ei ddarpariaeth pe na bai’n dod i law.

·         roedd galw heb ei fodloni ar gyfer tai fforddiadwy ac anfforddiadwy yn Ninbych a Sir Ddinbych yn gyffredinol ac roedd y rhaglen waith a oedd wedi’i datblygu a’i chytuno yn gymesur i’r angen a’r lleoliad.

·         dylid darllen ffigurau ULlMaD (Un Llwybr Mynediad At Dai) y cyfeirir atynt mewn cyd-destun o ystyried y gallai ymgeiswyr gofrestru ar gyfer nifer o ardaloedd.

·         derbyniwyd na ellid diwallu’r angen cyfan am dai cymdeithasol a’r dull a gymerwyd oedd darparu cynifer o eiddo rhent cymdeithasol trwy’r sir i adlewyrchu’r angen hwnnw o fewn yr adnoddau sydd ar gael ac roedd derbyniadau cyfalaf y rhan hanfodol o ddarparu’r cyllid sy’n angenrheidiol er mwyn mynd i’r afael â’r materion hynny.

·         eglurwyd polisi enwi a rhifo a fabwysiadwyd gan yr awdurdod ac eglurwyd yr elfennau bioamrywiaeth sy’n gysylltiedig â’r cynnig.

·         ar hyn o bryd, nid oedd prynwr ar gyfer y safle ac roedd y broses bresennol yn ymwneud â gofyn am ganiatâd y Cabinet i werthu’r safle ar y farchnad agored.

 

Wrth grynhoi, roedd y Cynghorydd Swingler yn cefnogi oedi wrth werthu’r tir wrth aros am eglurder am fframwaith datblygu cenedlaethol newydd Llywodraeth Cymru er mwyn diwallu anghenion tai lleol yn y ffordd orau i breswylwyr a sicrhau’r math cywir o dai ar gyfer yr ardal, neu sicrhau defnydd gorau o’r tir yn y dyfodol at ddibenion eraill.

 

Yn ei ddatganiad cloi, ailadroddodd yr Aelod Arweiniol fod y safle wedi bod trwy’r gymeradwyaeth a’r ymgynghoriadau angenrheidiol a’i fod wedi’i ddyrannu ar gyfer tai yn y CDLl.  Byddai peidio â gwerthu’r safle yn effeithio ar yr adnoddau sydd ar gael i weithredu’r cynllun busnes stoc dai, ac roedd yn argymell yn gryf y dylai’r gwerthiant barhau ac nad oedd unrhyw fanteision i’w hennill o oedi â’r gwerthu.  Byddai unrhyw newidiadau i ddeddfwriaeth a oedd yn cael ei chyflwyno ar gyfer safleoedd y dyfodol yn cael eu dilyn a phe bai unrhyw gyllid ychwanegol ar gael, byddai hynny'n cael ei groesawu.  Byddai parhau â’r gwerthiant yn debygol o ddarparu dwywaith gymaint o dai fforddiadwy ag a nodir yn y CDLl ac roedd ymarferion profi’r farchnad wedi dangos y byddai 20% tai fforddiadwy yn hyfyw a byddai modd darparu hynny a byddai’n mynd rhywfaint o ffordd at fynd i’r afael ag anghenion tai yn y sir.

 

Ar ôl ystyried y wybodaeth a gyflwynwyd a’r sylwadau a wnaed yn ystod y cyfarfod, gan gynnwys y sail a roddwyd dros alw’r penderfyniad i mewn, roedd y Pwyllgor yn cydnabod bod y tir wedi’i nodi fel tir nad oedd ei angen ar ystâd amaethyddol y cyngor nifer o flynyddoedd yn flaenorol.  Cydnabu hefyd na ellid defnyddio unrhyw dderbyniad cyfalaf a gafwyd o werthu tir neu unrhyw ased arall yn gyfreithlon i ariannu gwariant refeniw’r awdurdod nac unrhyw diffyg refeniw.  Fodd bynnag, roedd y Pwyllgor yn teimlo bod lle i ofyn i’r Cabinet adolygu ei benderfyniad i gael gwared ar y tir ar sail y nifer o dai a’r mathau o ddatblygiadau tai sy’n cael eu hadeiladu ar hyn o bryd, neu sydd wedi’u cynllunio eisoes ar gyfer Dinbych yn ystod y blynyddoedd nesaf.

 

Roedd gan y Pwyllgor bryderon y byddai’r datblygiadau yn golygu y byddai gan y dref orgyflenwad o dai anfforddiadwy mawr a chyflenwad annigonol o dai fforddiadwy ac unedau tai cymdeithasol er mwyn diwallu anghenion preswylwyr lleol.  Roedd Aelodau o’r farn y byddai datblygu’r tir wrth Ysgol Pendref yn dwysáu’r broblem.  Wrth gydnabod y byddai rhywfaint o dai cymdeithasol yn cael eu hadeiladu ar y darn hwn o dir fel rhan o unrhyw ddatblygiadau yn y dyfodol, teimlwyd nad oedd y nifer o unedau tai fforddiadwy a thai cymdeithasol a  gynigir ar gyfer y datblygiad yn ddigonol o ystyried bod y darn penodol hwn o dir wedi’i leoli yn un o’r wardiau cyngor mwyaf difreintiedig yng Nghymru, ac felly byddai’r mwyafrif o’r tai a gaiff ei hadeiladu yno yn anfforddiadwy i breswylwyr lleol.

 

Yn ddiweddar, roedd Llywodraeth Cymru wedi cyhoeddi ei fframwaith datblygu cenedlaethol newydd drafft ‘Cymru’r Dyfodol: y cynllun cenedlaethol 2040’ a oedd yn mynd trwy’r broses graffu yn y Senedd ar hyn o bryd, cyn cael ei fabwysiadu yn 2021.  Pan fyddai wedi’i fabwysiadu, byddai’r fframwaith hwn yn gosod y cyfeiriad ar gyfer datblygiad ar draws Cymru tan 2040.  Er bod y Pwyllgor yn cydnabod mai drafft gweithredol oedd hwn o hyd, roedd pwyslais clir ynddo ar yr angen am ragor o dai fforddiadwy ar draws Cymru.

 

Cyflwynodd y Cynghorydd Graham Timms gynnig ar sail casgliadau’r Pwyllgor ac fe’i heiliwyd gan y Cynghorydd Glenn Swingler, ac o’i roi i’r bleidlais, gwnaeth y Pwyllgor -

 

BENDERFYNU argymell i’r Cabinet y dylai -

 

(a)       gydnabod casgliadau ac argymhellion y Pwyllgor Craffu Cymunedau yn sgil ei adolygiad o benderfyniadau’r Cabinet ar 22 Medi 2020;

 

(b)       edrych ato ar ei benderfyniad ar 22 Medi 2020, gan roi ystyriaeth i’r weledigaeth ar gyfer tai cymdeithasol a thai fforddiadwy yn y dyfodol fel a nodir yn y fframwaith ddatblygu cenedlaethol newydd drafft ‘Cymru’r Dyfodol: y cynllun cenedlaethol 2040’;

 

(c)        oedi’r penderfyniad o ran y safle penodol hwn am 12 mis nes i’r fframwaith datblygu cenedlaethol newydd gael ei gytuno;

 

(d)       ystyried opsiynau i wneud y tir yn fwy deniadol i landlordiaid cymdeithasol a datblygwyr llai trwy ei rannu’n barseli/darnau llai, a

 

(e)       peidio creu gor-gyflenwad o dai anfforddiadwy mawr yn Ninbych nad ydynt yn diwallu’r angen lleol.

 

Daeth y cyfarfod i ben am 1.45pm.